29
oct
10

Comó está el mercado inmobiliario hoy



Los cambios no sólo estuvieron guiados por la mejora o crecimiento económico sino también por modificaciones notorias en la información disponible, en las formas de comercialización y en los productos exigidos.

Quienes no se adaptaron a estos cambios han quedado relegados. Quienes supieron y saben decodificar las transformaciones pudieron captar mercados o segmentos en los que antes actuaban solo unos pocos.

El mercado hoy es más reducido. Además se concentra cada vez más en el producto a estrenar debido a que el comprador sigue siendo y será de perfil netamente inversor en los próximos años. Se trata así, de un comprador más sofisticado, al que se lo puede convencer de hacer un negocio entrando en una obra al costo pero, que analiza el mercado y exige explicaciones objetivas poniendo a prueba el conocimiento y pericia de quien ofrece el inmueble o la opción de inversión. Quienes advierten las dinámicas de la realidad inmobiliaria y saben traducirla a sus negocios obtienen resultados positivos, los que se aferran a dogmatismos e incluso tratan de que el cambio no llegue o no se conozca relegan sus posibilidades de éxito.

Los valores por otro lado no se reducen, por el contrario crecen, aunque menos que antes. Esa es una realidad. Del 2003 al 2008 los precios aumentaban en promedio, dependiendo siempre del producto y localización, a tasas de dos dígitos cómodamente por encima del 15 % interanual.

Actualmente esas tasas, en la mayoría de los casos, se redujeron a un dígito ya sin llegar a cubrir en el corto plazo el impacto de la inflación. Sin embargo, quien cuenta con posibilidad de ahorro, sabe que el problema que enfrenta es que ninguna de las inversiones de bajo riesgo cubre las expectativas de inversión. Se interesa entonces por invertir desde el pozo.

Más allá de ello, el interés en la inversión inmobiliaria persiste. Antes en los suplementos de Economía de los diarios o en publicaciones de negocios se hablaba del dólar, los bonos, las acciones y la situación de las empresas, pero desde hace algunos años se habla también y recurrentemente del Real Estate, abordando al mismo desde distintos ángulos, reflejando el persistente interés del público hacia él. Este también ha sido un cambio capital.

Concentración, tanto en demanda como en localización parece ser el sendero que transitará el mercado en lo que resta del año y posiblemente en el siguiente. Dentro de ese contexto existirá actividad aunque claro está seguirá siendo reducida y selectiva, al menos para la compra-venta de viviendas.

Fuente: Inmuebles Clarín


28
oct
10

Consejos para adquirir un Inmueble. Primera etapa.



Anticipar la búsqueda
Cuanto más tiempo usted dispone, mejor podrá analizar el mercado, tendrá más inmuebles para elegir y mayor beneficio podrá obtener de la operación que realice.
Sea paciente. Evite enamorarse a primera vista de una propiedad. Piense que quizás esta sea su hogar por un prolongado período; es probable que sea más productivo extender el período de búsqueda a los efectos de agotar otras alternativas, antes de cerrar una operación.

Buscar su Inmueble
Defina las especificaciones del inmueble a buscar en función de sus necesidades. Otorgue prioridades a estas especificaciones. Es probable que no encuentre exactamente el inmueble soñado, pero sí alguno que se le asemeje.

Interpretar el Mercado
Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, coadyuvan a generar condiciones propicias para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor, en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de “fin de semana”, que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

En un mercado comprador, es probable que usted deba hacer una oferta rápida con poco margen de negociación sobre el precio solicitado, y quizás tenga que competir con otros interesados por la propiedad elegida. Por el contrario, en un mercado vendedor, usted tendrá mayor poder de negociación y menor urgencia por comprar, además es muy probable que usted haga una diferencia interesante al momento de revender el inmueble, ya que los mercados compradores incrementan el valor potencial de reventa de las propiedades.

Comprar un inmueble, conlleva una inversión de singular magnitud, es por ello que le sugerimos no sólo pensar en las comodidades que la propiedad ofrece, sino tener en especial consideración la valorización de la propiedad en el transcurso del tiempo.

Llamar a los Propietarios
Utilice el teléfono fundamentalmente para concertar entrevistas. No negocie el precio telefónicamente sin visitar la propiedad, puede llevarse sorpresas desagradables, y verse obligado a retirar su oferta.
Haga las preguntas mínimas necesarias, cuya respuesta condicionarían su visita. Ej: Si no se encuentra publicado el valor de la propiedad, intente averiguarlo antes de visitarla, ya que si el mismo excede ampliamente su presupuesto, esta visita resultará inútil.

En lo posible converse con el propietario o alguien que conozca en detalle la propiedad que se ofrece y esté dispuesto a darle información personal, tal como su número telefónico, nombre y apellido, etc. Piense que el propietario está recibiendo gente extraña en su hogar, y corresponde que tome unos mínimos recaudos de seguridad.

Fuente: Los Hornos


28
oct
10

El secreto para invertir en inmuebles



Cualquiera sea la envergadura de inversión inmobiliaria que usted quiera realizar, el crédito es una parte fundamental. Por lo menos es fundamental si quere obtener una buena tasa de rentabilidad. Pero en el mundo desarrollado esto está empezando a cambiar.

En la actualidad casi no hay crédito para nuevos proyectos inmobiliarios. O si hay, el crédito se da en otras condiciones y esto es todo un desafío para los inversores inmobiliarios globales. Lo curioso es que estos inversores están comenzando a manejar algunas de las herramientas que los inversores argentinos hace mucho tiempo ya. Veamos cuales son estás herramientas:

Preventa

La preventa de departamentos implica vender el departamento antes de que esté construido. Generalmente lo que está es el terreno y el proyecto, pero no hay ni un solo ladrillo construido. En la argentina muchas veces estos proyectos se llaman “Venta en el pozo”. Mediante este sistema el inversor inmobiliario le pide un adelanto a los usuarios finales del departamento y de esta forma se financia para construir. Generalmente este adelanto es un porcentaje del precio total de la compra e incluye aportes mensuales o trimestrales.

El comprador está confiando en el inversor o desarrollador inmobiliario, ya que le adelanta dinero. Si bien en la mayoría de los casos estas operaciones vienen acompañadas de una estructura legal acorde, como un fideicomiso o similar, el factor confianza siempre está.

Reciclaje

Reciclar un edificio, departamento o casa es una actividad que requiere mucho menos dinero que construir algo de cero. Muchos desarrolladores europeos o americanos, que no estaban en este negocio, se están interesando cada vez más por este segmento de negocio. No solo porque implica menos capital, sino porque también aquí si encuentran bancos dispuestos a financiar este tipo de proyectos con menos riesgo.

Los bancos ven en este tipo de proyectos apuestas más seguras y con menos riesgos, por ello, están dispuestos a prestar para este tipo de proyectos. Aquí el desafío es encontrar la forma de reciclar la propiedad y no solo recuperar la inversión sino lograr incrementar el flujo de ingresos de la sociedad. Esto muchas veces se puede lograr reconvirtiendo el uso de la propiedad, si era oficina, pasarla a vivienda o si es un depósito, transformarlo en una vivienda por ejemplo. Esta actividad implica desafíos por sí misma, diferentes al negocio de construir de cero, pero bien estructurada puede brindar buenas tasas de rendimiento.

Esta es una tendencia que se ve en Argentina, en las ciudades sobre todo, con los reciclajes de casas o edificios o galpones viejos y que ahora en el mundo desarrollado está ganando cada vez más participación.

Inversor todo terreno

Especialmente en países bien ordenados y estructurados como Alemania o Japón, la inversión inmobiliaria y el desarrollo de un nuevo proyecto implicaba la participación de muchas empresas especializadas: El desarrollador por un lado, el arquitecto por otro, el ingeniero o compañía constructora, el financista, la comercializadora y así sucesivamente. Esto por supuesto implicaba mayor profesionalidad en cada una de las áreas, pero subía los costos y muchos.

Hoy este modelo está cambiando por un inversor inmobiliario que asume gran parte de todas esas actividades por sí mismo. Se ocupa de buscar inversores, de hacer el proyecto si es arquitecto, luego se ocupa de venderlo, del manejo de la obra y muchas cosas más. Es decir, se transforma en un inversores “todo terreno”, multifacéticos y a cargo de muchas tareas. Y que inclusive muchas veces financian parte del proyecto con su propio capital, algo impensado algunos meses atrás, donde todos los proyectos que hacían con “dinero de otros”.

Conclusión: Es posible invertir en inmuebles sin financiación. El mundo desarrollado no encontró ningún “atajo” para invertir sin crédito y obtener rentabilidad y está usando nuestras propias recetas. Recetas que nosotros conocemos hace muchos años y dominamos muy bien. Esto da una ventaja impensada para el inversor latinoamericano que quiera invertir en el mundo desarrollado. Que por supuesto no va a ser para siempre, pero vale la pena ser aprovechada.

Fuente: Emprendedores news