31
ene
11

Lo que viene en 2011 (tercera parte)



Roberto Suez, Presidente de Edilicia Suez: Los precios de los inmuebles en dólares crecerán al menos un 15% en 2011. Vemos una demanda activa, pero más selectiva. Tanto en inmuebles de un dormitorio como en residencias de alta gama, el público busca calidad y ubicación.

Mike Ostererg, Director de Ingeconser para Latinoamérica: En 2011 continuará la demanda de viviendas y principalmente de oficinas, especialmente en Rosario donde hay una carencia notable de edificios administrativos en ubicaciones céntricas y con buenos accesos, así como infraestructura, estacionamiento y apoyo comercial.

Hernán Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield Argentina: El escenario 2011 será de incertidumbre por las elecciones. En el mercado de oficinas, muy ligado al contexto económico-político, los inversores serán prudentes: no se lanzarán a numerosos emprendimientos pero finalizarán las obras en marcha.

Gustavo Ortolá, Director de GO Real State: Tras la crisis de 2008, se inició un nuevo ciclo, anclado en el “consumo expansivo”, el “preservar, no perder” y el “derrame de las economías regionales”. Los desarrollistas locales de mayor escala se han posicionado durante 2010 adquiriendo grandes fracciones con pesadas incidencias para desarrollos de gran escala en la Ciudad de Buenos Aires.

Darío López, Director de Arquitektónica: Al no haber créditos, la venta de unidades residenciales terminadas es más lenta pero constante. Los precios están convalidados y en la construcción los costos están bastantes controlados, lo que permite proyectar a mediando plazo.

Luis Martínez, Director de CB Richard Ellis: El mercado inmobiliario ha sido una opción a lo largo de todo el 2010: hubo cantidad de operaciones de lo que se llaman venta de inmuebles con renta calzada, es decir: compraventa de oficinas o locales comerciales con un contrato de alquiler vigente, que han entregado a los inversores rentabilidades antes de impuestos entre el 8% y el 12%.

Alejandro Badino (h), Gerente General de Colliers: La expectativa es buena, ya que a pesar de la incertidumbre por la suba de la situación a nivel mundial y por las elecciones a nivel local, no se prevé que bajen los precios. En oficinas, la razonable actividad por parte de las empresas corporativas llevará al desarrollo de nuevos edificios.

Ignacio Trabucchi, Director del Estudio ATV: El mercado inmobiliario continuará creciendo a buen ritmo debido a la demanda de inversores en obras en pozo. Es probable que los valores de la tierra continúen aumentando, aunque a menor ritmo que en 2010.

Guido Tizado, Director de Tizado Propiedades: En 2011 el mercado inmobiliario va a seguir activo debido a la falta de opciones de inversión que hay en la actualidad y la falta de credibilidad de las principales monedas mundiales. El ladrillo seguirá siendo un buen refugio.

Esteban Edelstein Pernice, Socio de Castex: En el caso de los terrenos, se van a valorizar aquellos proyectos que se consoliden y donde se muden familias y se formen comunidades. En 2011 será un buen año para la venta de terrenos y casas en barrios cerrados.

Domingo Speranza, de Binswanger-Giménez Zapiola: Este mercado llega al 2011 como uno de los sectores con más inversión y crecimiento. El incremento sostenido de la economía se refleja en los sectores industriales en mayor espacio de oficinas alquiladas, búsqueda de mejores condiciones especiales para sus áreas de trabajo, más espacio para tareas de logística manteniendo los valores de alquileres en alza.

Fuente: El Cronista.


28
ene
11

Lo que viene en 2011 (segunda parte)



Santiago Torasido, Gte. Comercial de CRIBA: Creemos que la inversión en el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa atractiva. En cuanto a clientes institucionales, vemos una tendencia positiva, lo mismo que la atracción que produce la industria del campo con precios de las commodities muy firmes.

Alejandro Ginevra, Presidente de GNC: Teniendo en cuenta que será un excelente año para el campo, el 2011 será muy bueno para el sector. Los precios se acomodarán de acuerdo a la inflación y a los costos de la construcción.

Rodrigo Fernández Prieto, Dir. de Fernández Prieto y Asociados: En cuanto a los proyectos que concentrarán la demanda, sin duda serán aquellos que apuntan al público ABC1, el que apuesta al real estate como alternativa de inversión y resguardo de valor de su capital. Una buena noticia es que confiamos que de a poco comenzarán a establecerse nuevas alternativas hipotecarias.

Ignacio Camps, Socio de Boutique Quartier: El mercado va a seguir activo mientras las alternativas de inversión, con riesgo comparable al inmobiliario, no sean atractivas. Los valores de venta de los nuevos desarrollos aumentarán, dado que el valor de la tierra y el costo de la construcción también lo harán. El mercado convalidará estos precios mientras no haya alternativas de inversión. El usado aumetará por las mismas razones.

Jorge O`Reilly, Socio Director de Eidico: El marcado inmobiliario se seguirá expandiendo y el aumento general de precios hará que los valores de los inmuebles suban durante el 2011. Los productos con mayor demanda serán aquellos donde el inversor pueda resguardarse de la inflación o aquellos que cuenten con una muy buena financiación.

Diego Gonzalez Casartelli, Dir. de Rukán: En el mercado de oficinas los valores se mantendrán estables con tendencia a la suba, siempre que la demanda absorba el stock. Respecto del mercado resindencial, el precio tendrá tendencia al alza, acompañando los incrementos de los costos en dólares en la construcción. La demanda en este segmento seguirá siendo alimentada por pequeños y medianos inversores en busca de resguardo de capital.

Jaime Garbarsky, Presidente Grupo Ecipsa: La pérdida de la rentabilidad generada por precios referenciales de los inmuebles con un valor del dólar planchado y el alza de los costos – acorde a la inflación, entre un 25% a un 30%- no podrá mantenerse un año más, por lo que los precios subirán. Esto, de todas maneras, no hará que baje el nivel de actividad en el sector.

Fernando Caminal, Gerente General de Baresa: Los precios de las unidades nuevas acompañarán la inflación. Este incremento será menor en las operaciones que se efectuarán en dólares en dólares mayor en las que se efectúen en pesos. y se hará a estimaciones mensuales. Los productos con mayor demanda serán aquellos con destino de vivienda y, en especial, en zonas donde la incidencia de la tierra sea menor que en las zonas de alta incidencia.

Raúl Gonzáles Neira, CEO de First South American Investments: El 2011 será un año positivo para el sector. La tendencia parecería ser a tener precios firmes con ligero aumento en el sector residencial y precios sostenidos en el de oficinas y locales comerciales. Con respecto a la demanda se seguirán moviendo las unidades chicas y medianas, incluso aquellas que no se destacan por la calidad, pero que se encuentran en buenas locaciones.

Fuente: El Cronista


24
ene
11

Lo que viene en 2011 (primera parte)



Con una esperada suba de precios que estiman en 10% los desarrolladores trabajan en cómo ganar dinero en un escenario macro que plantea un dólar planchado, costos por las nubes, la inflación en alza y la ausencia del crédito hipotecario.
Aquí, la opinión de quienes viven desde adentro el real state.

Eduardo elsztain, Presidente de IRSA: Soy optimista respecto del año que viene en la Argentina, en general, y para el real state en particular. las perspectivas son muy buenas, teniendo en cuenta el fuerte interés del mercado por seguir inviertiendo en el sector. En cuanto a los precios, creo que se mantendrán firmes. Con respecto a la demanda, crecerá especialmente la la de las viviendas de clase media y unidades chicas, sobre todo si recuperamos la confianza de invertir localmente y en nuestra moneda.

Alan Faena, CEO de Faena Group: El mercado del real state está en crecimiento. y los precios van a seguir aumentando porque el costo de la construción también sube. Además, los pocos terrenos disponibles tienen valores caros. Entonces, la incidencia es cada vez más alta. El que tuvo suerte de haber comprado este año, hizo negocio. Quedó claro que la mejor inversión en todo momento han sido los ladrillos, pero los “buenos”. Es decir: el producto que escasea, el diferenciado. Tal como viene pasando en los últimos años, la demanda busca productos únicos que tienen mayor potencial de revalorización. Son productos que sólo mantienen su valor, sino que aumentan en el momento de la reventa.

Milagros Brito, CEO de Vizora: En 2010, el mercado no sólo emparejó los valores de años como 2007 y 2008 en cantidad de operaciones, sino que también incrementó el valor del metro cuadrado hasta un 20%. En 2011 el desafío será seguir enfrentando la inflación y su incidencia sobre los costos de construcción. De todos modos, teniendo en cuenta los valores que ofrecen los plazos fijos y otras alternativas similares de inversión, los ladrillos siguen siendo el mejor refugio para el capital.

Héctor Salvo, Genente General de Raghsa: El mercado se mantendrá activo. Los productos que se comercialicen estarán dirigidos a compradores que no requieran crédito hipotecario. Respecto a los precios, se mantendrán estables y los inmuebles continuarán constituyendo un refugio del capital.

Raúl Sáenz Valiente, Director Comercial de Creaurban: Los precios en 2011 se mantendrán estables con tendencia a la suba, atada al crecimiento macroeconómico. Este incremento se dará por la mayor demanda y también por aumentos de precios impulsados por los convenios colectivos.

Gianfranco Macri, Presidente del Directorio del Grupo SOCMA: Se mantendrá la tendencia positiva del mercado. Visualizo tres tipos de productos muy distintos que se destacan del resto. Por un lado, los premium, sustentados por los ahorristas de alto poder adquisitivo que ve ellos un refugio de su capittal, ya que históricamente han “defendido” mejor su valor. Otro producto que se destaca es el estándar con una buena financiación: sustentados por los ahorristas que disponen de un excedente moderado mensual.

Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa: En el mediano plazo, de tres o cuatro años, continuará el crecimiento de las exportaciones y, probablemente, el superávit comercial. La tasa promedio de interés del dólar, quizá uno de los principales bench marks de la inversión inmobiliaria, seguirá en niveles inferiores, por debajo de la inflación en esta moneda.

Fuente: El Cronista


14
ene
11

El mercado inmobiliario apuesta a más



Los principales protagonistas del mercado inmobiliario ven 2011 como un año de continuidad. El gran desafío para que el mercado local crezca plenamente es lograr un mayor desarrollo del crédito hipotecario.

Alejandro Belio, director de operaciones de la desarrolladora TGLT, resumió la visión general para el 2011: “El mercado seguirá el curso actual. No veo un estancamiento pero tampoco un fenómeno de boom”. Mientras la economía siga este rumbo seguirán ingresando dólares producto de la venta de commodities agropecuarios y el productor rural es un histórico inversor en real state. Por otro lado, los valores del mercado inmobiliario tienden a subir levemente y eso sumado al continuo ingreso de dólares por la actividad agropecuaria hace que las perspectivas para el 2011 también sean buenas.

Otro de los temas que marcan los principales operadores inmobiliarios para visualizar cómo se encontrará el mercado inmobiliario en el próximo año es la inflación. El comprador estará cada vez más resistente a comprar al costo y los desarrolladores deberán evaluar sus precios y tener políticas de comercialización graduales para chequear las divergencias de los precios versus los costos.

Alternativas

Martín Rodríguez Etcheto, director de Creauban y Projet Manager de Art María, señala: “Los dos grandes condicionamientos que tenemos para generar nuevos emprendimientos son la suba de los costos de la construcción y el precios de los terrenos. El costo de la construcción no es una variable que pueda modificar el mercado, pero sí el valor de los terrenos. Si estos se adaptan a la realidad de los costos versus los precios de venta del mercado, sería una opción para hacer más viable la generación de proyectos”. En 2010 las consultas de desarrolladores excedieron la cantidad de terrenos que están disponibles. Se suma, además, que cada día hay más gente interesada en invertir en real state, tanto por la financiación como porque es una buena forma de ahorrar porque el ladrillo siempre es rentable.

También hay quien indica que llegarán unos meses de cautela después de junio. “Puede ser que haya una meseta durante el mes de las elecciones pero será más por una cuestión política que económica”, sostiene Gonzalo Monarca, presidente del Grupo homónimo.

Como indicó Fernando Bellagamba, socio director de Bellagamba Marketing inmobiliario: “el gran desafío para 2011 es generar previsibilidad y confianza en una año eleccionario”. Aunque con algunas variantes dependiendo del tipo de emprendimiento, de la ubicación y del segmento, las perspectivas para los precios son una leve suba, en línea con la evolución de la inflación. “Los emprendimientos nuevos seguramente sufrirán las alteraciones en los porcentuales que experimenten tanto la mano de obra como el costo de los materiales. Los precios de los alquileres y las unidades usadas no sufrirán demasiados sobresaltos”, resumió Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Belio estimó que los valores de venta subirán acompañados por los costos de la construcción y que habrá más oferta de propiedades aunque “dentro de márgenes ajustados”. Y Rodríguez Etcheto en cambio dijo que los “precios de compra se mantendrán estables con tendencia a la suba porque el mercado ya ha convalidado en los últimos 18 meses los valores actuales que a raíz de la crisis internacional no se ha modificado, por lo que el próximo año deberían ajustarse hacia arriba”.

La mejora en el acceso al crédito, sobre todo para la clase media, sigue siendo el año próximo el mayor desafío que encuentra el mercado. Si bien en 2010 se amplió la oferta de préstamos hipotecarios, la relación entre la cuota y el ingreso de las familias sigue siendo un condicionante negativo.

Sebastián Sosa, director general de Re/max Argentina, dice: “En la Argentina la compra de una vivienda es para el sector de mayor poder adquisitivo, el esto no tiene posibilidades hasta que no parezcan los préstamos hipotecarios. Para lo cual la inflación es una traba y la falta de crédito es otra. En cuanto se encuentra opciones para la clase media seguramente la oferta acompañará la demanda y el mercado notará esos cambios, seguramente es volviéndose más dinámico”.

Hernán Opper, director de la firma Oppel Propiedades, dijo que el gran desafío “será seguir creciendo a los niveles de los últimos años. Y ser creativos en términos de productos nuevos y distintos para ampliar el mercado y atraer más inversores”. Ricardo Weiss, director de Weiss SZtryk Weiss, señaló que “cuidar la competitividad a rajatabla, que el gobierno actúe como el de un buen padre de familia, apuntar a un país moderno dando pero exigiendo”, debe ser uno de los objetivos.

Fuente: Ámbito financiero.


11
ene
11

La inversión inmobiliaria, garantía de seguridad y rentabilidad



La región registra un crecimiento sostenido, lo que influye directamente en el mercado inmobiliario. Argentina y Brasil se sitúan en el ranking de los 10 países con mejores pronósticos de crecimiento para 2011.
Hoy, comprar a boca de pozo vuelve a ser una opción interesante; especialmente para el segmento ABC1, cuyos inmuebles premium pueden obtenerse a precios muy acomodados, para luego esperar una apreciación y una renta importante.

Tomaremos como base una inversión en diciembre de 2001 de $1 (un peso) en los rubros Oro, Bolsa, Departamento de Palermo Hollywood y el dólar, y analizaremos la variación del costo de vida, del IPC (valores reales) y de los salarios, partiendo del valor 1 en Diciembre de 2001 y llegando hasta Agosto de 2010. Salvo el oro y la bolsa, la mayor apreciación se obtuvo en el rubro departamentos. El precio de los mismo no sólo se defendió de la inflación, sino que la superó ampliamente. Comparando los valores finales de ambas series, departamentos contra IPC (9,5 contra 3,95), la relación es de 2,4 es decir que la apreciación de los departamentos por arriba de la inflación fue del 140 por ciento.

Otra comparación importante es la del PBI general contra el de la construcción. La actividad de la construcción crece más rápidamente que el PBI general, alcanzando picos de crecimento de hasta 3,5 veces superior. Esto nos está diciendo que esta actividad reacciona más rápidamente a los estímulos, y que en períodos de crecimiento del PBI general, es de esperar un rápido crecimiento de la misma.

Si analizamos el espectro de las posibles inversiones, encontramos una amplia gama de posibilidades, tales como: departamentos, lotes en barrios abiertos o cerrados, condominios, housing, oficinas, locales comerciales, hoteles, cocheras y sistemas de ahorro previo. Pero como en toda inversión, hay que poner especial atención en las circunstancias de tiempo, lugar y seguridad-rentabilidad.

En lo que al tiempo se refiere, siempre será conveniente invertir cuando se inicia un proceso de recuperación de la economía. En el mismo sentido habrá que analizar también en qué etapa de desarrollo del emprendimiento conviene sumarse.

En cuanto al “lugar”, conviene respetar la tan conocida premisa de que el éxito de un emprendimiento pasa por la ubicación. Es decir, entornos medianamente consolidados, servicios de infraestructura urbana adecuada y establecimiento educacionales y hospitalarios.

Para la “seguridad-rentabilidad” hay que analizar la seguridad de la empresa desarrollista de la obra y la seguridad del encuadre jurídico de la misma. Es importante, entre otras cosas, la trayectoria de la desarrollista, el compromiso y la garantía post-venta: por cuánto tiempo se extiende después de la posesión y qué alcanza.

Con respecto al encuadre jurídico, los más aceptados son: fideicomiso en sus dos variantes, al costo y a precio fijo, y la sociedad anónima.

Con todo esto, para el inversos medio, aquel que gusta de invertir en activos que sean tangibles, no hay dudas de que la inversión inmobiliaria será la menos volátil y, por lo tanto, la más segura.

Fuente: La Voz del interior