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oct
10

El secreto para invertir en inmuebles




Cualquiera sea la envergadura de inversión inmobiliaria que usted quiera realizar, el crédito es una parte fundamental. Por lo menos es fundamental si quere obtener una buena tasa de rentabilidad. Pero en el mundo desarrollado esto está empezando a cambiar.

En la actualidad casi no hay crédito para nuevos proyectos inmobiliarios. O si hay, el crédito se da en otras condiciones y esto es todo un desafío para los inversores inmobiliarios globales. Lo curioso es que estos inversores están comenzando a manejar algunas de las herramientas que los inversores argentinos hace mucho tiempo ya. Veamos cuales son estás herramientas:

Preventa

La preventa de departamentos implica vender el departamento antes de que esté construido. Generalmente lo que está es el terreno y el proyecto, pero no hay ni un solo ladrillo construido. En la argentina muchas veces estos proyectos se llaman “Venta en el pozo”. Mediante este sistema el inversor inmobiliario le pide un adelanto a los usuarios finales del departamento y de esta forma se financia para construir. Generalmente este adelanto es un porcentaje del precio total de la compra e incluye aportes mensuales o trimestrales.

El comprador está confiando en el inversor o desarrollador inmobiliario, ya que le adelanta dinero. Si bien en la mayoría de los casos estas operaciones vienen acompañadas de una estructura legal acorde, como un fideicomiso o similar, el factor confianza siempre está.

Reciclaje

Reciclar un edificio, departamento o casa es una actividad que requiere mucho menos dinero que construir algo de cero. Muchos desarrolladores europeos o americanos, que no estaban en este negocio, se están interesando cada vez más por este segmento de negocio. No solo porque implica menos capital, sino porque también aquí si encuentran bancos dispuestos a financiar este tipo de proyectos con menos riesgo.

Los bancos ven en este tipo de proyectos apuestas más seguras y con menos riesgos, por ello, están dispuestos a prestar para este tipo de proyectos. Aquí el desafío es encontrar la forma de reciclar la propiedad y no solo recuperar la inversión sino lograr incrementar el flujo de ingresos de la sociedad. Esto muchas veces se puede lograr reconvirtiendo el uso de la propiedad, si era oficina, pasarla a vivienda o si es un depósito, transformarlo en una vivienda por ejemplo. Esta actividad implica desafíos por sí misma, diferentes al negocio de construir de cero, pero bien estructurada puede brindar buenas tasas de rendimiento.

Esta es una tendencia que se ve en Argentina, en las ciudades sobre todo, con los reciclajes de casas o edificios o galpones viejos y que ahora en el mundo desarrollado está ganando cada vez más participación.

Inversor todo terreno

Especialmente en países bien ordenados y estructurados como Alemania o Japón, la inversión inmobiliaria y el desarrollo de un nuevo proyecto implicaba la participación de muchas empresas especializadas: El desarrollador por un lado, el arquitecto por otro, el ingeniero o compañía constructora, el financista, la comercializadora y así sucesivamente. Esto por supuesto implicaba mayor profesionalidad en cada una de las áreas, pero subía los costos y muchos.

Hoy este modelo está cambiando por un inversor inmobiliario que asume gran parte de todas esas actividades por sí mismo. Se ocupa de buscar inversores, de hacer el proyecto si es arquitecto, luego se ocupa de venderlo, del manejo de la obra y muchas cosas más. Es decir, se transforma en un inversores “todo terreno”, multifacéticos y a cargo de muchas tareas. Y que inclusive muchas veces financian parte del proyecto con su propio capital, algo impensado algunos meses atrás, donde todos los proyectos que hacían con “dinero de otros”.

Conclusión: Es posible invertir en inmuebles sin financiación. El mundo desarrollado no encontró ningún “atajo” para invertir sin crédito y obtener rentabilidad y está usando nuestras propias recetas. Recetas que nosotros conocemos hace muchos años y dominamos muy bien. Esto da una ventaja impensada para el inversor latinoamericano que quiera invertir en el mundo desarrollado. Que por supuesto no va a ser para siempre, pero vale la pena ser aprovechada.

Fuente: Emprendedores news





Helena F. dijo, octubre 10,2010, 14:26

Varios trucos para los que están en el tema. Me gustó la forma de abordarlo.

 

Fredo dijo, octubre 10,2010, 14:29

coincido en que se hace duro obtener una buena rentabilidad. Muy buena nota, realmente interesante

 

Luciano domínguez dijo, octubre 10,2010, 14:31

los argentinos tuvimos que acostumbrarnos a manejar las cosas de otra forma para encontrarle la vuelta al asunto

 

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